2023年11月9日

工商业屋顶光伏电站屋顶租赁合同的法律风险及解决方案

作者 admin

工商业屋顶光伏电站屋顶租赁合同的法律风险及解决方案

随着屋顶光伏电站投资规模不断扩大,交大光谷太阳能的项目开发商在光伏电站项目开发中遇到了越来越多的问题。 为了帮助大家更好更快的判断优质合格的屋顶资源,今天小编专门整理了工商业屋顶光伏电站屋顶租赁合同的法律风险及解决方案。

屋顶光伏电站安装必须领取四证:

1.建设工程规划许可证

2、竣工验收证书

3、消防验收证书

4、房屋所有权证明

在签订屋顶租赁合同时,我们需要了解两个专业术语:优先购买权和无交易租赁。

A、优先购买权:分布式光伏电站25年生命周期内,保持屋顶租赁关系不变是维持电站稳定运行、效益最大化的基本要求; 在极端情况下,房屋产权不得不“转手”(例如满足“不毁约出售”的例外、在法院强制拍卖过程中取消租赁权等),承租人保护自身权益的最终途径是运用“优先购买权”。 在实践中,承租人(光伏电站业主)可能会遇到以下问题:

一是房屋租赁权与屋顶租赁权之间因“优先购买权”问题而产生的冲突。 如果分布式光伏电站本身租赁的建筑物进行租赁,就会存在两种租赁权中哪一种具有“优先权”的问题。

其次,如果屋顶租赁权被法院撤销并强制拍卖,是否会影响承租人的优先购买权?

第三个问题是租赁是否发生在扣押之后,但如果承租人是善意的,他仍然拥有优先购买权。

解决方案:分布式光伏电站可以在屋顶租赁协议或合同能源管理协议中明确规定光伏电站在一定条件下对租赁建筑物的优先购买权,并约定无法行使优先购买权的补偿机制。

B、买卖不构成租赁:《城市房地产管理法》第五十四条规定:“出租房屋时,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修理责任等条款以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。” 对于未登记的租赁合同,当房产权属发生变化时,承租人不能以“出售不毁约”为由向新的产权人请求签订租赁合同。 继续表演。 但承租人有证据证明房产新主人知道或者应当知道租赁事实的除外。 分布式光伏电站显然属于商业租赁,不属于“不违约买卖”的立法保护意图。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第四条规定:“当事人以房屋租赁合同不具备法律效力为由,请求确认合同无效。”依照法律、行政法规规定办理登记、备案手续的,人民法院不予支持。” 从备案登记行为的性质来看,属于行政机关的行政行为,不影响合同本身的效力。 “买卖不违反租赁”的原则有两种例外情况:“(一)房屋出租前已设立抵押,因抵押权人实现抵押而导致所有权发生变化的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封。”可见,承租人(光伏电站)证明“租赁至上”是保证租赁权不被侵犯的重要条件。受到扣押或抵押的影响。

解决办法:签订屋顶租赁合同后,及时到当地房屋管理部门登记备案

常见风险分析及解决方案

(一)未取得房屋建设工程规划许可证的; 出租房屋未经批准或者未按照批准内容建设临时建筑的; 出租房屋未取得土地使用权证的; 出租房屋未取得房屋所有权证。 租赁合同无效或存在争议的可能性。

解决办法:对于租赁房屋未取得土地使用权证和房屋所有权证的情况,一般只要办理规划许可手续,合同就有效。

2、屋顶出租人非业主,未经业主授权,亦未经业主事后追认。 这构成无权处分,导致无法取得屋顶使用权。

解决方案:核实出租房屋的业主,确保出租人是业主或经过业主授权; 签订合同时发现出租人不是业主的,应征得业主的认可,并签订三方协议。

3、未经其他业主同意,共用屋顶将构成无处分权,导致租赁合同无法履行。

解决办法:如果属于公用部分,应征得专用部分占建筑物总面积一半以上、总人数一半以上的业主同意; 签订租赁合同前,应核实房屋是否属于共有财产。 属于共有财产的,应当征得全体共有人或者2/3以上共有人的同意。

4、出租房屋未经消防检查; 出租屋顶不符合光伏项目建设荷载规范要求。 如果房屋没有经过消防检查,可能无法并网正常发电; 如果屋顶不符合光伏项目建设荷载规范要求,则无法安装光伏板,或者需要加固,增加成本。

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解决方案:要求业主提供消防验收证明和房屋设计图纸,并聘请专业机构判定屋顶荷载是否满足光伏电站建设要求。 成本计算包括加固成本和负载报告成本。

5、屋顶租赁合同约定的租赁期限超过20年。 超过 20 年的零件无效。

解决方案:签订两份合同,一份期限为20年,另一份生效; 通过在建筑物上设置地役权来建设分布式光伏项目。

6、出租人对同一房屋签订多份租赁合同,导致承租人无法取得屋顶使用权。

解决方案:核实屋顶租赁情况,避免租用已租给他人的屋顶; 在租赁合同中明确约定违约责任。 合法占用租赁房屋者优先; 二是已办理登记备案手续的,未占用但已办理备案手续的优先; 三是先订立合同者。 这是同一屋顶多个合同下的优先原则。

7、出租人将屋顶出租给承租人之前,房屋已被抵押或查封。 房屋被抵押或者扣押,导致房屋被打折或者拍卖,租赁合同对房屋受让人不具有法律约束力。

解决办法:向房管部门查询。 只要有合法登记和产权证明,就可以在房屋管理部门查到抵押、扣押情况。 调查出租人的资信,避免因出租人信用不良而与他人发生纠纷,导致房屋被抵押或被查封; 在签订租赁合同时或签订后,对租赁合同进行公证或备案,以确定屋顶租赁的时间,以便于确定屋顶租赁和抵押、扣押的顺序。

八、出租房屋被政府依法征收、拆除的。 房屋拆除后,房屋屋顶不能再使用; 承租人不属于法律规定的房屋征收补偿对象。

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解决办法:在租赁合同中明确约定房屋征收、拆迁补偿问题; 采用建立地役权的方法来使用屋顶。 屋顶的使用人是地役权持有者,是拆迁补偿的对象。 租赁合同中应当约定房屋征收补偿问题。 房屋被征收的,相关补偿费如何分配应在合同中明确约定。 屋顶租赁合同中,必须先垫付因停产停业造成的损失。 与出租人达成协议,明确房屋征收时停产停业损失的计算方法和征收补偿金的分配比例,保护自身合法权益。 另外,还可以考虑设立地役权的方法,这是物权法中规定的。

9、屋顶租赁合同已签订,但合同规定的租赁期限尚未开始,或出租人未将屋顶交付承租人,出租人将房屋转让。 租赁合同未备案,导致部分地区无法主张“买卖不毁租”。 租赁合同对受让人不具有约束力。

解决方案:要求出租人尽快交付屋顶并开始租赁期; 签订租赁合同后,向房产管理部门登记。